После того, как минувшей зимой заметно упали цены на автомобили, жителей нашего города начал беспокоить вопрос: а не коснется ли эта тенденция и недвижимости? Тем более что этой весной вроде бы подешевели и квартиры на местном вторичном рынке жилья.
Сезонное падение
- Каждую весну цены на вторичное жилье в нашем городе падают, - рассказывает менеджер агентства торговли недвижимостью «Азия-Люкс» Полина Накарякова. - Зимой наблюдается стабильный период, а с апреля по май обычно идет некоторое снижение, затем цены возвращаются к своим первоначальным значениям. Это повторяется уже не первый год. Так что сезонный фактор имеет серьезное значение.
Специалисты говорят, что цены на вторичное жилье в Шымкенте стабильно держатся на одном уровне уже несколько лет. Первичное жилье выигрывает за счет большой квадратуры, там и цена повыше, но оно не всем по карману. Поэтому вторичное жилье по-прежнему в цене. Активность покупателей на этом рынке жилья пока не падает, как, впрочем, было и в прошлые годы.
Как выяснилось, на рыночную стоимость вторичной недвижимости ощутимо влияют такие факторы, как наличие коммуникаций, место расположения объекта, год постройки и соответствие современным требованиям строительства. Имеет значение и материал, из которого построен дом (бетон, кирпич, шлакоблок и так далее).
Еще, конечно, стоимость зависит от состояния строения. Существует список аварийных домов по городу, квартиры в которых оцениваются значительно дешевле.
- Самыми востребованными остаются однокомнатные квартиры, - продолжает менеджер П. Накарякова. – Причина проста: довольно дорого сегодня обходятся коммунальные услуги. К тому же, при необходимости, однокомнатную квартиру намного легче сдать в аренду.
По-прежнему на рынке вторичного жилья ценятся квартиры в домах 103 и 105 серий (в основном в микрорайонах «Север», «Сайрам» и «Нижний Отырар», где цены выше). В то же время квартиры 101 серии немного подешевели. Все-таки это было первое массовое жилье, и оно сегодня не отвечает современным требованиям.
Сколько стоит?
В среднем по Шымкенту однокомнатные квартиры на средних этажах сегодня оцениваются в 30 тысяч долларов. Двухкомнатные – в 40-45 тысяч, трехкомнатная – примерно также. Цена может меняться в зависимости от района, серии дома, этажа. В центре, конечно, будет примерно на 10-12% дороже, а ближе к окраине – дешевле.
В данном случае немаловажное значение имеет и этаж: со второго по четвертый квартиры стоят дороже, первый и пятый этажи – дешевле.
На стоимость влияет и серия дома. Самая старая - 101-я серия – в крупнопанельных домах стоит подешевле. Затем идут 103-я, 105-я, 121-я (улучшенной считается 105-я) серии. А вот квартиры 77-й серии (это кирпичные дома) – самые дорогие.
Среди шымкентских микрорайонов самый дорогой сегодня – это «Верхний Отырар», дома по улице Рыскулова, напротив школы МВД. Здесь хорошая планировка – 121-й серии. Высоки цены на квартиры и в центре города - дома 101-й серии по улице Айбергенова, по проспектам Республики и Бейбитшилик. И хотя эти дома староватые, 1965 года постройки, все равно квартиры в них пользуются большим спросом.
По-прежнему в цене квартиры в 8-м микрорайоне.
А вот район свинцового завода сегодня не котируется, так же, как и СМУ-4. Там цены заметно дешевле, чем в центре города. Пользуются устойчивым спросом дома в микрорайонах по улицам Рыскулова, Сайрамской, Уалиханова.
Сегодня только весьма обеспеченный человек может позволить себе купить первичное жилье. Основной массе населения такие покупки не по карману.
Кризис на цены на вторичном рынке почти не повлиял. В Шымкенте агентства по недвижимости практически не занимаются продажей первичного жилья - их туда попросту не подпускают. Будущий владелец дома старается реализовать квартиры самостоятельно. А вот в Астане и Алматы агентства по недвижимости активно предлагают их всем желающим. Видимо, вскоре также будет и у нас.
Альтернатива ипотеке
С ужесточением банковских требований в последнее время заметно сократилось ипотечное кредитование. Можно даже сказать, что банки второго уровня почти перестали давать кредиты на ипотеку клиентам, не вызывающим доверия. Но так как в последнее время отмечен большой процент невозврата, то сейчас финансисты с большой осторожностью выдают ипотечные кредиты, долго и тщательно проверяют документы клиентов и при малейших сомнениях отказывают в выдаче кредита. Конечно же, люди получают деньги под ипотеку, однако отбор клиентов сегодня более тщательный.
Агентства по недвижимости в данном случае просто помогают найти подходящую квартиру, но конкретно ипотекой они не занимаются. При этом банки второго уровня под ипотеку зачастую предлагают первичное жилье, а оно дороже, чем вторичное, и этот факт отпугивает желающих.
В последнее время в условиях, когда ипотека из-за большого первоначального взноса и высоких процентов по кредитным выплатам становится все менее доступной для большинства нуждающихся в собственном жилье граждан, преимущественной альтернативой ипотечному жилью становится арендное жилье с последующим выкупом. Сам принцип арендного жилья кардинально отличается от ипотечного и создает серьезную конкуренцию на рынке. Люди начали понимать, что жилье можно не только покупать за наличные или в кредит, но еще и арендовать.
Специалисты отмечают, что цены на вторичное жилье в ближайшие годы вряд ли упадут. Население Шымкента уже скоро достигнет миллионной отметки. Стремительный рост жителей стимулирует интенсивное жилищное строительство. В строй вводятся новые объекты, например, планируется строительство нового, современного аэропорта, рядом с ним - логистического терминала, железнодорожного и автовокзалов. Все это будет только способствовать притоку населения, нуждающегося в жилье. Так что формула «Недвижимость всегда в цене» по-прежнему остается актуальной и для Шымкента, и для других регионов Казахстана.
