Изменения в системе участия в жилищном строительстве, внедрение новых механизмов при предоставлении земли инвесторам, автобусов - транспортным компаниям, транспарентность - об этих и других новшествах в работе компании, личном восприятии, особенностях познания и потенциале города рассказал в интервью «Панораме Шымкента» председатель правления АО СПК «Shymkent» Бауржан КАНКИН.
- Г-н Канкин, с момента Вашего назначения руководителем СПК уже прошли пресловутые 100 дней. Что было сделано или перестроено за этот срок в связи с Вашим приходом?
- Сделано многое, хотя, может, этого недостаточно. Первое касается сферы жилищного строительства. В связи с коронавирусом городской бюджет был немного «перекроен», и часть запланированных денег направлена на нужды борьбы с пандемией. На возведение жилья нам должны были выделить 10 миллиардов тенге, а дали шесть миллиардов. Чтобы достроить дома, мы путем долгих и неоднократных переговоров и бесед смогли убедить застройщиков сделать это за свой счет. Соответственно, квартиры остаются за ними, продавать их будут самостоятельно.
- То есть это будет чисто коммерческое жилье?
- По цене и в целом по принципу - да, возводится коммерческое жилье. То есть нам дали деньги в долг под девять процентов. Мы должны построить дома, оплатить процент и покрыть еще все расходы, которые понесли на этапе строительства.
- Если можно купить коммерческое жилье на рынке по такой же цене, в чем тогда заключается цель участия в жилищном строительстве СПК?
- Жилья не хватает, поэтому цель стоит в увеличении объемов его сдачи. Изначально было заложено и потом широко утвердилось неправильное мнение о сути участия СПК в жилищном строительстве. Мы не строим жилье по программе «Нұрлы жер». Однако некоторые требуют льготных условий, продажи квадратного метра по 180 тысяч тенге и так далее.
Но дело в том, что мы вообще не должны этим заниматься и не будем этого делать в следующем году. Достроим то, что было запланировано, по программе «7-20-25», программе МИО и на собственные вложенные средства компании. Все эти три программы больше работать у нас не будут. Мы считаем, что это не рыночный механизм. Возможно, в прошлом из-за того, что в Шымкенте мало строили, это надо было делать. Но сейчас считаем иначе.
- И что будет дальше?
- Мы достроим оставшиеся дома, их 20. Далее участвовать в рынке жилищного строительства продолжим, но уже через механизм гарантирования Фонда гарантирования жилищного строительства. До этого частный застройщик строил дома, потом отдавал нам, а мы должны были продать эти квартиры. То есть его участь была легкая: деньги получил - дома построил - вот вам квартиры, что хотите, то и делайте.
Теперь же он сначала должен получить гарантию. И теперь государство гарантирует за партнера, что он эти дома достроит. Получается, что застройщик должен не только строить, но и уметь продавать, потому что дом будет его. Мы же отходим от полного прямого финансирования строительства, всего лишь участвуем до 50 процентов как миноритарии. Мы не выступаем во взаимоотношениях с застройщиком как заказчики, а как покупатели.
- Что это изменение даст городу?
- Увеличение объема ввода в эксплуатацию жилья. Раньше застройщикам из-за неумения продавать проще было выиграть тендер у акимата и строить дома. Теперь же у них есть якорные покупатели квартир в лице СПК, которая может помочь со сбытом. Соответственно, когда есть какая-то гарантия, к примеру, СПК может купить 25 процентов от общего объема, то застройщик будет больше замотивирован строить. А наши деньги сохранены. Гарантию окончания строительства дает Фонд гарантирования жилищного строительства, деньги вернутся.
По первой же схеме, отдав деньги, мы рисковали, потому что застройщик может завтра обанкротиться, недостроить и другое. Теперь миссия по увеличению ввода в эксплуатацию жилья выполняется, но не через тендер, а без рисков для инвесторов и потребителей̆ и с большим охватом. Такой новый институциональный подход подтолкнет строительный сектор к увеличению объема жилья.
- Что еще, помимо схемы участия в жилищном строительстве, было изменено за 100 дней?
- Второе - внедрен новый механизм предоставления земли для инвесторов. Теперь это долгосрочная аренда. Раньше земля предоставлялась в частную собственность. Помимо дороговизны, оценка и сама вариативность цены создает почву для коррупциогенных рисков. Во-вторых, инвестору сложно и накладно сразу заплатить эти деньги. Ведь сам проект дорогостоящий, а тут еще большие расходы на землю.
Мы сделали пятилетнюю аренду с передачей земли по кадастровой стоимости. Взяв ее условно за 100 тенге, за столько же инвестор ее потом передает. Это очень простая схема. Я называю это либерализацией предоставления земельных участков в аренду. Потому что мы предоставляем землю на либеральных условиях. По новому механизму уже получили участки для строительства школ, поликлиник.
Третье - это транспарентность. В наши правила внесена необходимость размещения объявлений о старте конкурсов в обязательном порядке в городских СМИ. Допустим, у нас есть программа «1000 торговых мест». О ней мало кто знает. Мы могли бы ограничиться формальным объявлением о старте этой программы у нас на сайте. Но мы решили размещать ее также на сайте НПП «Атамекен». Мы даже пошли дальше - начали размещать эту рекламу на пабликах Dudoser и других. Раз мы про все конкурсы сообщаем на таких пабликах, значит, мы объявляем об этом, по сути, на весь мир. Значит, мы не боимся, чтобы люди приходили и участвовали.
Приведу такой пример. На первом конкурсе по земельным участкам была ситуация комическая: на шесть участков было шесть претендентов. Совпадение, да? Да, неслучайное. Информация об этом конкурсе была только на нашем сайте. Там еще срок рассмотрения был всего в несколько дней. Сейчас мы его продлили. Чтобы был большой охват и время подготовиться. Потом мы внесли изменения, о конкурсе узнало большее количество людей, и на один участок было уже по 5-6 претендентов. Предполагаю, что на третьем конкурсе, когда о нем везде расскажем, максимально разместим на разных платформах, претендентов будет намного больше.
Все наши встречи и мероприятия активно освещаем в соцсетях, ведем «сторис». По сути, сейчас живем как в аквариуме. Мы предельно доступны и открыты. Недавно у меня был один посетитель, который говорит: смотрел ваш инстаграм, одна женщина к вам приходит, другая, третья, все попадают, а я что, лысый?! Вот он тоже пришел поделиться своими идеями. До этого человек был уверен, что никогда в жизни к главе СПК не попадешь. Так что мы рвем шаблоны. В инстаграме у меня постоянная обратная связь, миллионы переписок. Люди открыто пишут, что им что-то нравится или не нравится. Любой, кто придет к нам, обратится, будет услышан. Вопросы будут решаться через наши инструменты.
- Были ли еще какие-то преобразования?
- Сейчас ведутся активные переговоры по автобусам, приобретаемым в рамках проекта обновления автобусного парка Шымкента. Мы хотим изменить схему их предоставления перевозчикам. По действующей ситуации автобусы передаются им через СПК, что ведет к дополнительным тратам. Допустим, чтобы заплатить АО «БРК-Лизинг» условно 100 тенге, мы должны получить с перевозчика 120 тенге. Потому что должны вернуть государству КПН за доход. В итоге выходит колоссальная нагрузка.
Если же перевозчики будут получать автобусы и расплачиваться за них напрямую, то избавятся от уплаты этих налогов. Автобусы будут принадлежать им. То есть «посредника» в лице СПК не будет. А он был нужен, чтобы внести 20 процентов аванса.
Мы предлагаем БРК сделать пролонгацию лизинга - увеличить его срок с нынешних семи до 10 лет. При этом семь лет перевозчик будет платить им 80 процентов от суммы долга, а только после его выплаты - наши 20 процентов. Получится, что основной долг тот же, но процентов и дополнительных платежей нет. Соответственно, в этой комбинации сумма расходов перевозчиков уменьшается почти в два раза: к примеру, если раньше нужно было платить ежемесячно за один автобус 750 тысяч тенге, то теперь - 400 тысяч. Общая же сумма выплат за все 890 автобусов марок Ankai и Yutong уменьшится почти на 20 миллиардов тенге.
Работать с перевозчиками будет выгоднее и БРК, потому что вероятность возврата денег за предоставленные в лизинг автобусов намного выше: сумма выплат стала подъемной, налогов нет. БРК получит свои деньги, а мы подождем выплаты 20 процентов предоплаты, которые вносили в начале. В итоге очистим баланс СПК. Это я тоже называю институциональным решением, и, если все осуществится, думаю, это будет большое достижение.
Вообще считаю, что практически все проблемы в сфере пассажирского транспорта, а их, не скрываем, немало, можно решить именно институционально, оптимизируя всю работу. В частности, многие проблемы решатся в корне при введении электронного билетирования.
- В первые дни работы в Шымкенте Вы написали на своей странице, что поставили цель оббежать весь город. Насколько она выполнена?
- Чтобы иметь какой-то измеримый критерий, я взял одну метрику - маршрутную сеть пассажирских автобусов города. Она составляет где-то 600 километров. Я их уже оббежал. Не проехал, а именно пробежал, прошел своими ногами. Забеги были либо каждый день, либо через день, в основном ночью.
- Для чего это Вам было нужно?
- Идея заключалась в совмещении приятного с полезным: приятное - это бег, а полезное - знакомство с Шымкентом. Это дало понимание города, как он построен, из чего состоит. Словами реально не передать, это понимаешь, видишь, слышишь, ощущаешь. Понимаешь инфраструктуру, понимаешь бизнес, какие магазины есть, какие аптеки, как они выглядят, понимаешь людей. То есть абсолютно проникаешься городом. Допустим, я прекрасно знаю все парки Шымкента. И когда обсуждаются какие-то рабочие вопросы, мне не нужно их представлять, рассказывать о них - я сам про любой расскажу. Я был там, я прошел там, я знаю про них немало.
- Как человек приезжий, каким Вы нашли Шымкент? Может, Вас что-то удивило, поразило?
- Природа. Она просто уникальная. Никогда не думал, что здесь столько всего. Куда ни выйдешь, красивейшие места, речки, водоемы с чистой прозрачной водой, которую можно пить. Когда я бегаю в горах, кстати, не беру воду с собой - пью ее прямо из природных источников. Рядом с городом восхитительные горы, озера, речки, пики, каньоны, пещеры. Я еще не все изучил, но посвящаю этому все свое свободное время. Близость к прекрасной природе, погода и приятный вечерний климат в городе, теплый, без комаров. Все это восхищает и мотивирует оставаться и продолжать работу в Шымкенте.
В то же время поражает масштаб наплевательского отношения местных жителей к природе, нигде такого не встречал. Прекрасные уголки земли засорены, везде мусор. Шымкентцы не берегут свою уникальную природу. Многие приезжают в горы, на водоемы, не убирают после себя и оставляют на месте следы своего пребывания. А чтобы там встретить кого-то идущего пешком или на велосипедах, такого почти нет. В основном это туристы.
- Сталкивались ли Вы с проявлением пресловутого шымкентского менталитета?
- Конечно. Мне кажется, это большая проблема. Даже сейчас, когда двери СПК открыты для всех, все равно многие люди не верят и пытаются выйти на меня другими путями - ищут моих одноклассников, знакомых, родственников. Я спросил одного человека: почему нельзя это сделать напрямую? Он ответил, что здесь так принято, такая культура. К примеру, видишь дворника, тебе не нравится, как он работает. Ты не скажешь ему это прямо, а найдешь знакомого дворника, родственника и через него передашь: пожалуйста, так не делай… На самом деле такая позиция - опасения, недоверия - мешает нормальному развитию бизнес-климата.
- Вы адаптируетесь к местным особенностям или твердо следуете своим установкам?
- Просто живу по своим правилам. Не всем нравится, когда говорят: денег нет, сам дострой дома. Или когда делают оценку земельных участков. Много разных вещей людям не нравится. Но я не подстраиваюсь. Адаптация - это опасно, это не есть хорошо. Нужно продолжать гнуть свою линию и делать, как считаешь нужным.
- То, что Вы из другого региона, другого менталитета и воспитания, это все-таки больше плюс для пользы дела?
- Мне самому сложно это оценить. Но я скажу так. То, что ты не местный, это хорошо, это лучше. В том плане, что ты никого не знаешь, ни с кем не связан. Ты просто идешь своей дорогой, у тебя есть работа, и ты идешь ее делать без опасений и оглядок как танк. Некоторые пытаются воздействовать, но не могут.
В то же время незнание города - это, конечно, минус. Потому нужно потратить больше времени, чтобы изучить и понять, что это за инвестор, кто чем занимается, к кому можно обратиться, кого привлечь. Незнание местных компаний, бизнес-сообщества, недостаточная ориентация затягивают процесс и немного мешают.
- Чего, по Вашему мнению, не хватает Шымкенту как третьему мегаполису страны?
- Должной инфраструктуры, урбанистических элементов. На самом деле город очень симпатичный, ему только мешает ненужная шелуха. Это какие-то непонятные «островки», вероятно, незаконные, которые явно не украшают город. Это порой непродуманные архитектурные решения, повсеместно расклеенные объявления. Если всю эту шелуху убрать, город просто засверкает.
У Шымкента есть своя особая специфика. Есть старый и новый центры города. Есть ИЖС, есть театры, культурные, спортивные и другие объекты. Город живой, очень живой. Но то, что раньше, наверное, с 1990-х годов, понаделали, все это теперь ему мешает. Сейчас Шымкенту не хватает лоска, шарма. А так все в нем есть.
- Какие приоритетные направления развития города видит СПК?
- Услуги, промышленность, их надо развивать. Очевидно, что у города большой потенциал. Это недорогая рабочая сила, относительная доступность ко всем регионам, близость к Узбекистану и Кыргызстану. Еще густонаселенность региона, что позволяет сделать любое производство самообеспеченным сбытом. Нужно также активно развивать туризм. Ведь по пути на туробъекты Туркестанской области люди сначала приезжают сюда, дороги ведут через Шымкент. Этим надо пользоваться.
Что в этом контексте нужно Шымкенту? Нужно просто, чтобы в городе было безопасно. Чтобы был нормальный аэропорт, нормально работали автобусы, такси. Ничего нового строить не нужно, нужно просто наладить, привести в порядок, вывести на должный уровень то, что есть. И все. А притягательных особенностей у города много. Это вкусная кухня и, повторюсь, прекрасная природа.
- Прежнее руководство СПК заявляло на всю республику о планах строительства в Шымкенте Диснейленда - очень значимого проекта именно в связи с идеей его развития как туристического города. Даже назывались сумма инвестиций и инвестор. Про этот проект забыли?
- Не могу отвечать за заявления других людей. Но идея хорошая. По всей видимости, речь шла не о Диснейленде в прямом понимании, подразумевалось намного шире - как туристический кластер, включающий не только парк аттракционов, но и аквапарки. Здешний климат это сделать позволяет. Так что считаю, что эта идея не утопическая, реализуемая и экономически перспективная.
- Напоследок такой вопрос. В чем, по-Вашему, состоит главная миссия СПК в развитии города и чем корпорация поможет ему в ближайшем будущем?
- Я вижу СПК как самодостаточную коммерческую организацию, точку «входа» для инвесторов и взаимодействия с ними по всем вопросам. СПК сейчас формирует правильную структуру экономики города. На данный момент она неправильная. Если проанализировать ВРП, он «завален» на одну сферу - промышленность, а доля в нем услуг, образования, строительства и других секторов мала. То есть наша экономика очень зависима от промышленности. На ней, в частности, НПЗ и других определенных объектах, у нас все зациклено.
Чтобы экономика развивалась правильно, была самодостаточной, ее нужно правильно формировать. Нужно делать уклон на малый и средний бизнес, на сектора экономики, которые имеют конкурентное преимущество. Исходя из этого подхода, мы и предоставляем землю под проекты. Если, к примеру, кто-то захочет построить тойхану или СТО, мы откажем. Конечно, мы должны помогать бизнесу. Но таких объектов в городе переизбыток. Мы должны определять правильные ориентиры и, исходя из анализа структуры экономики города, выделять приоритетные сектора. Допустим, с предоставлением участков под жилье, строительство школ, поликлиник, бизнес-центра проблем не будет, потому что их не хватает.
Лариса КАН
