К 1 июля 2023 года дома без ОСИ и ПТ должны уйти в историю
Многоквартирный жилой комплекс «ОТАУ» по адресу Кунаева, 36 примечателен как минимум по двум параметрам. 15 лет назад его построили как один из первых в Шымкенте элитных жилых домов. А в 2021 году этот же дом стал первым в нашем городе кондоминиумом, зарегистрировавшим такую форму управления, как объединение собственников имущества - ОСИ.
Чистота и порядок
Уютный чистый двор с деревьями в свежей весенней зелени, воркаут-зоной, новыми скамейками и урнами, детская площадка в ремонтных лесах, высокие 11-этажные корпуса с пентхаусами – все здесь производит впечатление ухоженной солидности.
Офис администрации дома располагается в цокольном этаже. В шкафу на полке - множество объемных папок-регистраторов. 
Как пояснил управляющий менеджер данного ОСИ Ербол ДАРИБАЕВ, в папках - техпаспорта на квартиры, документы сотрудников ОСИ, налоговая отчетность, госакты и другие важные бумаги. На своей нынешней должности Ербол Полатович трудится третий год, являясь правой рукой председателя ОСИ, жителя этого дома Тимура АХАНБАЕВА.
«Дом состоит из трех блоков, в нем 140 квартир. Инициаторами перехода на ОСИ стали сами жители, недовольные работой прежнего КСК», - рассказывает управляющий менеджер.
Здесь надо пояснить, что для создания ОСИ сегодня достаточно инициативы нескольких жильцов, которые составляют совет дома. В него входят председатель и члены ревизионной комиссии. По инициативе этих людей можно регистрировать ОСИ. При условии, что ранее дом был зарегистрирован в департаменте юстиции как кондоминиум, с прилегающей придомовой территорией, собственность на которую также необходимо узаконить.
В два счета
«Отличительной особенностью ОСИ является наличие двух счетов, - поясняет спикер. - С первого счета берутся средства на текущие расходы дома. Деньги поступают от жильцов. Размер платы зависит от квадратуры жилья и от тарифа на один квадратный метр.
Как вычисляется этот тариф? Для начала определяется общая сумма, необходимая для жизни дома. Сюда входят общедомовые нужды - охрана и уборка территории, освещение, полив зеленых насаждений, уход за подвалами, крышами, подъездами, работающие видеокамеры, а также зарплата для сотрудников ОСИ. Все это суммируется и делится на общую квадратуру дома. А получившаяся цена одного квадратного метра умножается на площадь квартиры. И каждый собственник платит в соответствии с площадью своего жилья. Все расчеты проводятся коллегиально, жители подтверждают свое согласие с тарифом путем голосования. Счет прозрачный, любой собственник может проверить, сколько уходит на общедомовые нужды, сколько - на заработную плату штата ОСИ, а сколько остается.
Второй счет ОСИ - накопительный. Каждая квартира должна ежемесячно сдавать в эту «копилку» определенную сумму, ее размер также определяют собственники. Так же коллективно решается вопрос о том, как использовать средства с данного счета. Но есть одно условие: в течение трех лет деньги с этого счета снимать нельзя. Лично у меня это вызывает вопрос: будут ли деньги на накопительном счету защищены от инфляции, ведь три года - срок немалый? Но внятного ответа на свой вопрос я пока не получил, хотя и задавал его на собраниях.
В штате ОСИ 15 сотрудников - председатель, управляющий менеджер, охранники, дворники, технички, сантехник, электрик, бухгалтер.
Наше ОСИ заключило договоры с рядом компаний по сервисному обслуживанию по свету, газу, воде, мусору, теплу.
ОСИ зарабатывает также на размещении рекламы и оборудования сотовых операторов на крыше и на сдаче в аренду помещений на цокольном этаже.
Надо отметить, руководители ОСИ в лице председателя и управляющего менеджера работают практически без выходных и отпусков, потому что в большом жилом комплексе в любой момент может что-то произойти. Их телефоны всегда включены, ведь звонок от жильцов может поступить даже ночью.
Поможем, чем сможем
По словам Е. Дарибаева, исправными плательщиками можно назвать лишь 70% жильцов, а оставшиеся 30 относятся к проблемным.
Кроме того, многие жильцы являются квартирантами, а ОСИ должно работать напрямую с собственниками.
«Чтобы получить данные по собственникам квартир и связаться с ними, можно обратиться в ЦОН, - разъясняет Ербол Полатович. - Кроме того, время от времени собственники посещают свои сданные в аренду квартиры. Мы узнаем об этом от охранников, благодаря которым никто не может проникнуть на территорию комплекса незамеченным.
В нашем доме практически нет злостных неплательщиков. Но теоретически мы знаем, как поступать в подобных случаях. ОСИ составляет протокол о должнике и передает его нотариусу. Последний оформляет так называемую исполнительную надпись (распоряжение нотариуса о взыскании с должника определенной денежной суммы. - Прим). Этот документ вручается собственнику квартиры, с указанием срока, в течение которого надо погасить задолженность перед ОСИ. Если долг не оплачивается, то документ передается судебному исполнителю. Тот, в свою очередь, тоже пытается взыскать долг. И, если результата нет, то счета собственника квартиры арестовываются.
К таким мерам мы прибегаем редко: в этом нет необходимости. Жильцы видят: комплекс охраняется, подъезды ежедневно убираются, ночью придомовая территория хорошо освещена, сантехник и электрик следят за состоянием общедомовых инженерных коммуникаций и готовы прийти на помощь, если в квартире случится коммунальное ЧП».
Планов у ОСИ много: капитальный ремонт детской площадки, замена тротуарной плитки двора, установка камер в лифтах, ремонт первых этажей всех подъездов.
«Подъезды - лицо нашего дома, и они должны соответствовать статусу элитного комплекса, - подчеркивает управляющий менеджер. - Хотим заменить кафель в подъездах на что-то более современное, чтобы в них было уютно, опрятно, красиво.
К нам иногда обращаются жители других многоэтажных домов, желающие открыть ОСИ, но не знающие, как действовать, с чего начать. Мы никому не отказываем в консультации и всегда поможем, чем сможем».
Определимся с терминами
«Люди часто путают понятия «кондоминиум» и «ОСИ», - отмечает ветеран коммунальной службы, стоявший у истоков создания кондоминиумов в Шымкенте Абдималик БАЛБАЕВ. - Между тем кондоминиум - это совместное владение, обладание единым объектом, чаще всего домом. Любой многоквартирный дом, сданный в эксплуатацию - априори объект кондоминиума.
Когда мы получаем квартиру, мы вместе с ней приобретаем и долю общедомовой собственности. Это кровля, подъезды, подвалы, придомовая территория. Кондоминиум регистрирует долю каждого жильца. А ОСИ - это вид управления, который может выбрать кондоминиум.
Многие люди считают себя собственниками лишь квартир, в которых проживают. А за все остальное, по их мнению, отвечает акимат. Но это в корне неверно, и мы вот уже много лет неустанно разъясняем это населению. Проблема в том, что в конце 80-х - начале 90-х годов, когда граждане приватизировали квартиры, в паспорте приватизации были записаны всего две цифры – общая площадь и жилая площадь. А нужна была и третья – доля собственника в общем имуществе дома».
Ради экологии
«Почему ПРООН (программа развития Организации Объединенных Наций – Прим.) заинтересована в том, чтобы собственники квартир были настоящими хозяевами своего многоквартирного дома? - продолжает
А. Балбаев. - Это прежде всего связано с сохранением экологии земного шара. Трата лишней энергии и природных ресурсов губит землю. Поэтому мы ориентируем жильцов ставить приборы учета. Это и экологично, и выгодно. Когда более 20 лет назад начали внедрять водяные счетчики, было много недовольных. В то время город едва могли обеспечить водой два водозабора. Вода бесконтрольно лилась в каждом доме и квартире, зачастую ее использовали вместо холодильника, охлаждая арбузы и пиво. После перехода на водомеры город обеспечивает один водозабор, второй стоит без дела.
Так же экономичны и приборы учета тепла. В них установлены датчики АТП - автоматического теплового пункта. АТП настраивается на погоду и в зависимости от нее регулирует температуру и давление в сети. Если на улице плюс 20, то отопление приостанавливается, а при минус 20 возобновляется. В квартирах будет держаться средняя температура в 20 градусов. Людям не надо будет открывать окна и выпускать тепло».
Простым большинством
Государство предложило две формы управления кондоминиумом - ОСИ для больших домов, с 20 и более квартирами, и простые товарищества (ПТ) - для 8-ми и 12-тиквартирных домов с небольшим количеством жителей.
По словам ветерана коммунальных служб, по закону инициативная группа из двух жителей - собственников квартир в многоэтажном доме, может протокольно принять решение о создании совета дома, состоящего минимум из трех человек. Этот совет имеет право назначить управдома. Последний может зарегистрировать дом в юстиции как кондоминиум с формой управления в виде ОСИ, получить разрешение на печать и открытие счета ОСИ в банке. А на общем собрании жильцов утвердить тариф на содержание дома.
Имея свой счет и накапливая на него деньги, ОСИ заключает договоры с сервисными компаниями. Последние ежемесячно предоставляют председателю ОСИ (управдому) акты выполненных в доме работ. Управдом собирает совет, проверяет эти работы и подписывает ту сумму, на которую они были выполнены.
А как быть с пассивными жильцами, которые знать ничего не хотят ни об ОСИ, ни о других делах по дому? Закон гласит: если 51% собственников квартир будут за кондоминиум и ОСИ, то все остальные автоматически становятся участниками объединения, и с них также будет взиматься плата. Не станут платить добровольно - долг с них взыщут в законном порядке.
