Большая часть жилищного фонда в Шымкенте заметно постарела. Это обусловлено, прежде всего, низкими темпами жилищного строительства, особенно в период конца 1990-х и начала 2000-х годов.
Жилье продолжает стареть. Налицо немного отстающий от сроков уровень благоустройства, некоторые запоздалые решения с капитальным ремонтом и пока еще имеющие место жилищно-коммунальные проблемы. Какая-то часть семей вынуждена проживать в тесных и неблагоустроенных квартирах. Самым тяжелым, а порой и опасным для жизни, является проживание в аварийном и ветхом доме...
Байзак АСЫЛБЕКОВ
Незакрепленное понятие
В Шымкенте принята программа «Нурлы жер», подра-зумевающая собой реновацию - обновление жилого фонда. Три года назад в городе было проведено техническое обследование более 107-ми жилых домов старой постройки, после чего их признали ветхими и аварийными. Дома десятилетиями не ремонтировались, а так называемые КСК свою непосредственную работу проводили лишь на бумаге. Юридически такие дома аварийными называть нельзя, так как у их жителей должно быть на руках специальное заключение об аварийности. 
«Само понятие «ветхое жилье» официально, по закону, пока нигде не закреплено, - говорит директор ТОО «Тургын Уй Шымкент» Кирилл ДОНДУКОВ. - Ветхие дома при проведении модернизации или капитального ремонта не улучшат качества проживания их жильцов. Визуально некоторые дома не похожи на аварийные, и по программе модернизации им можно с натяжкой продлить срок эксплуатации еще на лет 10. А дальше? Уже понятно, что модернизация не улучшит положение вещей, то есть дома от этого новее и лучше не станут. Размеры такого жилья за последние 20 лет выросли на порядок. Пока темпы сноса и вывод аварийного фонда из эксплуатации остаются низкими и отстают от нормы. К сожалению, до сих пор имеют место и недостаточные объемы капитального ремонта жилья, так называемый хронический «недоремонт». А ведь очевидно и то, что за счет приходящих в негодность многоквартирных домов 1950-1970-х годов аварийный фонд будет пополняться и дальше. В городе полно так называемых «хрущевок». Они были возведены в свое время стереотипно и в большом количестве. Сейчас на такие дома приходится больше 30 процентов жилой площади всех многоквартирных домов. Не за горами обветшание и домов, которые были построены в 1970-1980-х годах, а это, между прочим, еще более 30-35 процентов жилой площади. Капитальные ремонты в старых ветхих домах экономически попросту невыгодны. Во многих таких постройках коммуникации скрыты под землей, в них отсутствует подвальное помещение, а ввиду аварийного состояния везде имеется срезка балконов и еще куча всяких недостатков. При всем этом определять такие дома как аварийные не приходится, так как на них еще нужно получить тот же аварийный ордер. Должны быть составлены комиссионные протоколы, а их пока в наличии нет».
Такие протоколы должны составлять представители инспекции жилья при управлении контроля качества городской среды. После всех проверок специальная комиссия акимата совместно с ДЧС должна выдавать разрешение на снос аварийного жилья. Работа в этом направлении пусть и медленно, но уже ведется.
Например, компания SDN Construction второй год строит жилой комплекс на площади Ордабасы. Компания за свой счет начала выкупать ветхое жилье, предлагая выгодные условия владельцам квартир. Жильцы по программе реновации для улучшения своих жилищных условий могут и сами подавать заявки инвесторам. И это пока работает. Получается, выгода обоюдная.
Еще один положительный пример. СПК Shymkent совместно с одной из алматинских компаний заключила соглашение, согласно которому на месте старого травмпункта 30-х годов постройки (по улице Гагарина в Абайском районе) власти передадут участок земли, на котором построят новый многоэтажный дом. И пока на этом все.
За три года с собственниками ветхих домов была проведена предварительная разъяснительная работа. От жителей, пусть и не от всех, было получено определенное согласие на снос их старых жилищ. В ближайшее время хозяевам квартир предоставят договор мены на равнозначное жилье, с сохранением доступа к инфраструктуре и другим необходимым удобствам. В идеале они получат совершенно новые современные квартиры, говорят в управлении жилья.
Для жильцов программа «Нурлы жер» выгодна по всем позициям, так как их нынешние квартиры неликвидные, в залог их перед банком не поставишь.
Еще одна компания - «Каз СМУ Групп» - планирует заключить с жильцами ветхих домов договор мены. Согласно договору, люди могут получить квартиру в другом районе города, либо взять от инвестора взамен старой квартиры равнозначную денежную сумму для самостоятельного приобретения жилья. Тут стоит отметить, что равнозначная и равноценная квартиры - это два разных юридических понятия. Нужно помнить, что, например, в центре города стоимость жилья (пусть и старого), а также самой земли намного выше, чем на окраине и в удаленных от центра районах.
Ремонт не поможет?
Если вернуться к теме капитальных ремонтов, то, стоить отметить, что по той же программе «Нурлы жер», согласно закону «О жилищных отношениях», для самостоятельного распределения средств на текущие ремонты ветхих домов государство под 0,1% годовых планирует выдавать денежные кредиты жителям. Но поможет ли такая мера улучшить ситуацию с ремонтами? Этого пока точно никто сказать не может - ни чиновники, ни сами нуждающиеся в улучшении своего жилья горожане. Инвесторы, а таких сегодня набралось немало (ТОО «Берен», SDN Construction , «Каз СМУ Групп» и другие), совместно с СПК Shymkent вместо аварийных и ветхих домов серьезно заинтересованы вкладывать средства в строительство нового жилья. Дело в том, что свободных земель в Шымкенте практически не осталось, а те частные дома, что соседствуют с многоэтажками, были построены в свое время хаотично, без конкретных архитектурных замыслов, правил и положенных коммуникаций. Вот и приходится всем заинтересованным сторонам искать новые подходы и варианты, чтобы улучшить некомфортную ситуацию со строительством новых домов взамен старых.
Поскорее переселить!
В чем же выгода для инвесторов, спросите вы. При сносе старого, скажем, 20-квартирного дома, инвестор на новом месте построит «небоскреб» из 12-15 этажей. Расселит туда те же самые 20 семей бесплатно, но при этом продаст в новом доме 60 квартир. Выгодно, конечно, причем и инвестору, и новоселам. Но повторюсь, опять-таки инвесторам поднимать многоэтажки рядом с частниками будет непросто, ведь коммерсантам придется поломать голову и потратить немало средств и времени, чтобы провести все необходимые коммуникации (свет, вода, газ).
Вопрос условий проживания в непригодном жилье не должен оставаться незамеченным для чиновников. Госслужащие, как считают сами жильцы таких ветхих домов, порою уходят от решения социальных жилищных проблем, в том числе с аварийным жильем. Хотя это не совсем так. В акимате Шымкента прекрасно понимают, что новые квартиры должны иметь такое же количество комнат, да и площадь в новом жилье должна быть не меньше предыдущей. Чиновники сами мечтают поскорее переселить жильцов стоящих под снос ветхих домов в новые и современные квартиры!
Юристы в свою очередь предлагают с таким переселением не спешить и выносить решения по переселению лишь в том случае, если его одобрит 2/3 собственников квартир. Только при таком результате голосования дом подлежит сносу, говорят эксперты.
Нельзя допускать принудительного переселения, как это было в соседних странах СНГ. При переселении собственникам жилья из старых домов государство должно предложить приемлемый выбор. Ведь наверняка площадь помещений общего пользования может устроить не всех. При этом не должно возникнуть и вопросов на новом месте с той же инфраструктурой.
Инвесторам также нужно быть предусмотрительными и с денежными компенсациями. Средства стоит выплачивать заранее, считают юристы, чтобы человек мог спокойно подобрать себе квартиру или дом до переселения, ведь цены на жилье меняются очень быстро, причем в сторону повышения, а не наоборот.
Вопросы, вопросы
Ясно одно: реновация требует тщательной подготовки и должна проводиться поэтапно. Стоить помнить и то, что при ее проведении у жильцов могут возникнуть риски как при отказе от переселения, так и при согласии на него. В случае, если человек захочет жилье большей площади, он должен иметь право доплатить из своего кармана и даже использовать жилищные сертификаты или другие социальные выплаты. В то же время люди опасаются еще и того, что при увеличении количества квадратных метров на одного человека собственнику жилья нужно будет доплачивать за улучшение своих жилищных условий. А если денег на это дело в кармане не окажется? Действительно, что будет в случае, если жильцы новых домов по программе реновации будут не в состоянии выплатить разницу? Вопросы, вопросы...
Процесс реновации требует прочной правовой базы. Нужно понимать, что сам процесс переселения людей будет нести болезненный характер. На этом пути будет множество спорных вопросов, касающихся всех этапов проведения процедур. Властям города предстоит полностью соблюсти требования по безопасности и комфортности нового жилья для граждан. Получится ли все это сделать цивилизованно, покажет время.
