«Поставлена задача - создать новые районы города» Избранное

Пятница, 10 Июнь 2022 08:24 Автор  Опубликовано в Город Прочитано 1323 раз

При правильном подходе к инвестированию город может получать одну бесплатную школу в год

dom

Rasyl

Инвестиции, инвестиционные проекты - большинство людей не задумываются над тем, откуда они берутся и для чего предназначаются. Что это за проекты и какую практическую пользу они принесут городу, в целом, и горожанам, в частности?
О том, какие инвестпроекты сейчас осуществляются в Шымкенте, для чего они нужны городу и кто их осуществляет, рассказал председатель правления АО «СПК Shymkent» Расул ИЛИМБАЕВ.

 

Есть квартира - дайте поликлинику и школу!
Сейчас в портфеле СПК Shymkent более 60 проектов, призванных сделать город лучше, краше и комфортнее. По словам Расула Руслановича, из этого количества 18 инвестиционных проектов реализуются в сфере строительства жилых домов. Еще четыре проекта - строительство поликлиник, 11 - школ, три - спортивных и коммерческих объектов. По остальным 26 проектам ведутся работы.
Понятно, что сама СПК (социально-предпринимательская корпорация) не строит. Ее основная задача - привлечение инвестиций в город. Однако строительство жилых домов в Шымкенте происходит не без участия корпорации. Участвуя в строительных инвестиционных проектах, СПК преследует сразу несколько целей.
«Шымкент уже несколько лет является городом регионального значения (миллионником. - Прим.). Установлен приток населения и бизнеса, в связи с чем ощущается потребность в современном комфортном жилье. Акиматом Шымкента было определено несколько локаций в рамках концепции комплексной застройки. Цель генерального плана и развития города - регулировать миграционные потоки. То есть наша задача - децентрализация города.
Сейчас Шымкент работает по моноцентричной модели, это старый центр города с плотной застройкой и с концентрацией всех необходимых функций: досуг, здравоохранение, коммерция, парки и так далее. Поставлена задача - создать новые районы города. Точки роста: административно-деловой центр города, Shymkent City, а это порядка 470 гектаров, микрорайон «Туран», где акимат строит жилье и куда мы привлекаем инвесторов. Также рассматривается дальнейшее развитие жилого массива «Бозарык», где уже есть реализованные проекты.
Мы не ограничиваемся жильем, потому что, строя его, понимаем, при заселении у людей возникнет потребность в школах, поликлиниках, детских садах. Поэтому мы очень плотно работаем с профильными управлениями (образования и здравоохранения. - Прим.)», - говорит Расул Русланович.
Застройка новых жилых комплексов ведется с таким учетом, чтобы их жителям хватало поликлиник, больниц, детских садов и школ. Вот простой пример: несколько лет назад в Шымкенте было порядка 90 тысяч учеников, а сегодня их около 250 тысяч. Государство, из-за того, что есть определенные административно-юридические процедуры по планированию бюджета, объявлению конкурсов и так далее, которые требуют времени, не успевает по темпам строительства. А люди ждать не будут. Поэтому СПК плотно работает с потенциальными инвесторами с целью привлечения частных инвестиций для строительства социальных объектов, что в свою очередь способствует экономии бюджета города и вносит существенный вклад в его развитие.
«Для того, чтобы решать задачи акимата, снижать на него нагрузку, а также соблюдать интересы населения, мы работаем совместно с инвесторами. На данный момент запущены три школы и планируется открыть еще порядка восьми школ», - подчеркнул руководитель.

В шаговой доступности
Выше уже было сказано, что задача СПК - децентрализация города. Но для этого, помимо социальных объектов, жителям новых микрорайонов и жилых массивов нужны магазины и парикмахерские, спортивные комплексы и юридические организации. То есть необходимо создать точки притяжения.
«Мы постоянно изучаем потребности населения и города. Например, в Шымкенте острая нехватка торговых площадей. И поэтому мы рекомендуем потенциальным инвесторам, чтобы первые этажи зданий имели коммерческие площади. Это создаст условия для бизнеса, а также новые рабочие места. У людей не будет потребности ехать куда-то в другой район на работу или для посещения кафе и парикмахерской.
В нашей структуре есть еще одно направление - урбанистика. Департамент урбанистики вырабатывает направления для создания комфортных условий для горожан, посетителей городской среды. Идеи генерируются посредством опроса населения. К примеру, поступает много предложений по созданию общественных пространств. Одно из последних - скейт-парк. Для воплощения этой идеи мы очень тесно и плодотворно сотрудничаем с сообществом скейтбордистов города, которые помогают в проектировании скейт-площадки. Найти подходящий участок сложно, так как люди просят обустраивать общественные места в обжитых районах, где привычно есть парки, накатанные маршруты. Поэтому мы стараемся в своих концепциях учитывать новые районы. В их числе и огромный парк, который акимат планирует построить в Shymkent City», - говорит Р. Илимбаев.
По словам спикера, закладка и организация парковых зон в городе также содействует решению задачи по децентрализации города.
«Сейчас весь город в выходные стекается в дендропарк. Нам необходимо создать парки в разных зонах, чтобы не было коллапса, отслеживать миграцию. И вот теперь вопрос: есть парк, люди хотят в нем гулять. Но на него тратятся колоссальные деньги. Чтобы компенсировать затраты на его строительство и его содержание, там необходимо создать бизнес-среду, чтобы все оборачивалось налогами государству. При этом нужно предоставить предпринимателю четкие правила, что можно, а что нельзя делать в парке. И таким образом, получая деньги, которые бюджет тратил бы на содержание парка, мы можем перенаправить их в другой проект. Это называется комплексным подходом к решению задач, которых очень много», - отмечает глава СПК.

STOP ветхости
Одним из самых сложных проектов на сегодняшний день в СПК считают проект реновации ветхого жилья.
«Проект сложный в связи с тем, что на старте требует от инвестора много вложений. Нужно выкупить участок, подготовить проект, сделать геологические и экологические исследования, понять ситуацию с инженерными сетями, провести топосъемку... Поэтому многие инвесторы не хотят вмешиваться в этот проект. Да, он больше социальный, и потому для бизнеса не совсем интересен. И наша задача - не только помочь людям улучшить жилищные условия, но и создать новый район с хорошими торговыми площадями, комфортными условиями для ведения бизнеса. Но сложность заключается в том, что горожане боятся остаться в итоге без квартиры. Поэтому мы сейчас подходим к безопасному с их точки зрения варианту. Планируем построить стартовый дом - переселенческий фонд, в котором люди смогут получить новые квартиры. Горожане в любом случае остаются в выгоде, потому что по нынешним нормам на каждого человека положено больше квадратных метров. А старые дома - зачастую коммунального типа с общим туалетом или без ванных комнат», - отмечает Расул Илимбаев.
По его словам, в выигрыше останется тот инвестор, который не побоится сложностей и первым вступит в проект реновации жилья.
«Есть такое хорошее слово – «компетенция». То есть инвестор уже компетентен в вопросе, знает, как разговаривать с людьми, как обменивать или продавать-покупать. И тот, кто начнет первым, да, ему будет сложно, но тот впоследствии и получит наибольшую прибыль. Этим летом планируем осуществить первый проект. Инвесторам еще сложно и по той причине, что участки маленькие - негде развернуться. Кроме того, у многих жильцов проблемы с документами, есть еще советского образца. Вовремя не узаконили, не легализовали. И опять же решение этой проблемы мы с инвестором возьмем на себя - ходить по инстанциям, делать документы», - отмечает спикер.

Меняем метры на квадраты
Конечно, СПК в каждом проекте имеет свою прибыль, что регламентировано законодательством Республики Казахстан. Например, в каждом доме, построенном по программе реновации, есть доля инвестора и доля корпорации. Это делается для того, чтобы в следующие проекты СПК «заходила» квартирами, которые получает в новом доме.
«Мы их оценим и позволим инвестору переселить в наши квартиры людей из других ветхих домов. И в следующем доме мы еще свою долю получим. Таким образом, планируем через два-три года перейти от точечной застройки к комплексной. Когда выйдем на определенный уровень, сможем кварталами осуществлять реновацию. Хороший пример - улица Алимкулова. Вдоль нее стоят старые двухэтажки, есть заключение уполномоченного органа о признании жилья ветхим. В этом районе можно комплексно, вдоль улицы построить современные здания с торговыми площадями. Но будем учитывать мнение людей, поэтому рассматриваем разные варианты. Можем переселить в новые районы, можно на время строительства поселить их в арендные квартиры, которые будет оплачивать инвестор», - говорит Расул Русланович.
Любая деятельность СПК, связанная с материальными затратами, должна приносить доход. Потому что это акционерное общество, цель которого - извлечение прибыли. Работает это следующим образом: СПК, участвуя в проекте, оценивает свой вклад по рыночной стоимости и предоставляет землю для строительства.
«После завершения проекта на выходе мы получаем квадратные метры, то есть квартиры. Квартиры реализуем на рынке. 70 процентов от чистой и аудированной прибыли мы в качестве дивидендов выплачиваем своему учредителю - акимату. Так вот, эти дивиденды акимат потом направляет на реализацию социальных проектов. 30 процентов остается на развитие компании. Мы должны дальше генерировать проекты, которые вновь принесут пользу городу. И так на постоянной основе. По прогнозу, в этом году, по итогам нашей деятельности в 2021-м, мы выплатим акимату порядка двух миллиардов тенге в виде дивидендов. Если говорить проектами, то это одна типовая школа на 1200 мест. То есть СПК, условно говоря, даст городу одну бесплатную школу. Сейчас мы рассматриваем возможность выхода из проектов не полностью, а частично, уже коммерческими площадями. Это нужно для реализации социального предпринимательства, то есть под проекты по предоставлению рабочих мест для людей с ограниченными возможностями или создание центров для детей. Изучаем законодательство. Задача стоит сложная», - пояснил Р. Илимбаев.

Земельный вопрос
Первое и непреложное правило в деятельности СПК: жесткие договорные условия и строгое соблюдение законодательства на всех этапах осуществления проектов.
«Например, есть ряд альтернативных механизмов в получении земельных участков. Это всегда острый вопрос. Не будет земли - не сможешь ПСД разработать и так далее. Многие спрашивают, почему земельные участки распределяются не через аукцион. Во-первых, Земельный кодекс позволяет выделять их социально-предпринимательским корпорациям для реализации инвестиционных проектов. Во-вторых, мы в проекты заходим землей строго по оценочной стоимости, не по кадастровой. Соответственно, инвестор возмещает нам квадратными метрами стоимость земли. А на аукционе, как следует из практики, цена не сильно поднимается от кадастровой стоимости. Здесь также можно допустить определенный сговор крупных игроков. Но самый главный фактор - риски для инвестора. Когда инвестор напрямую через аукцион купил землю по невысокой цене, он может в любой момент отказаться от проекта и земля будет не освоена. Очень много таких примеров в городе, когда ждут, кто перекупит участок по более высокой цене. А при нашем механизме реализации земельных участков инвестор на себя берет определенные обязательства, средства вкладывает сразу, он заинтересован быстрее завершить проект и быстрее от своих обязательств освободиться. И переключиться на другой проект. Кроме того, не следует забывать, что мы приносим доход. А нас зачастую путают с бюджетной организацией. Все думают, что мы госзаказы получаем, финансируемся ежегодно из бюджета. Но у нас нет вообще бюджетных средств. Единственное, целевые деньги для стабилизационного фонда города, поскольку мы являемся оператором программы. Также в рамках фронт-офиса для бизнеса являемся оператором. На остальные наши инвестиционные проекты никаких средств не выделяется. У нас есть сейчас определенная сгенерированная прибыль, которую планируем в дальнейшем инвестировать в новые проекты», - пояснил руководитель корпорации.

О стабфонде, СЭЗ, ИЗ и транспорте
В Шымкенте действуют специальная экономическая зона Ontustik, индустриальные зоны «Тассай», «Жулдыз», торгово-логистическая зона. Были примеры, когда там не реализовались проекты в силу разных обстоятельств. А поскольку государственную землю нельзя использовать неэффективно, она возвращалась государству, чтобы на основании новых заявок быть предоставленной под другие проекты. На данном этапе предприниматели столкнулись со сложностями, возникшими из-за развивающихся геополитических событий (а до этого времени в течение двух лет была пандемия). Обстановка жесткая, стрессовая. В этой связи СПК на постоянной основе оказывает проектам всестороннюю поддержку.
Что касается транспорта, то все прекрасно помнят, что зеленые автобусы в лизинг приобретала именно корпорация. Однако недавно была осуществлена сделка по передаче общественного городского транспорта во вторичный лизинг частным перевозчикам. Теперь лизингополучателями является не СПК, а непосредственно перевозчики. Выгода здесь обоюдная. Если раньше СПК платила лизинг, потом перевыставляла это перевозчику, то последнему это было невыгодно, так как в рамках законодательства перевозчик выплачивал налоги. То есть, по сути, произошла оптимизация расходов перевозчиков. Плюсы еще и в том, что сейчас перевозчик понимает: это его автобусы, а не СПК. И, соответственно, полностью несет за них ответственность. Всего в Шымкенте было передано перевозчикам 890 автобусов.
В стабфонде Шымкента на данный момент имеется 7,7 млрд тенге. Сейчас он работает по оборотной схеме. То есть эти деньги выделяются торговым сетям, производителям и предпринимателям под 0,1% сроком на один год. По истечении этого времени торговые сети должны вернуть эти средства. Почему перешли на такую схему? Чтобы не хранить в стабфонде товар. Это накладные расходы, ведь продукты надо хранить в специально оборудованных местах, есть риск порчи еще нереализованных товаров и так далее. То есть это дополнительные затраты для города. Поэтому было принято решение перейти на оборотную схему работы.
«Сейчас при акимате действует комиссия, которая утверждает размеры займов, определяет получателя займов. Мы работаем с двумя крупными торговыми компаниями - Magnum и Gramad. Решением комиссии была определена предельная стоимость на некоторые продукты, в том числе на сахар. Социально-значимые продовольственные товары реализуются по фиксированным ценам. Сразу уточню: сахар у нас в городе есть», - отметил председатель правления СПК.

Показать Шымкент лицом
Внутри самой структуры СПК есть два инвестиционных департамента. Это департамент инвестиционных проектов, который непосредственно занимается вышеупомянутыми проектами, и департамент по привлечению инвестиций «Шымкент Инвест».
«Второй департамент был создан осенью прошлого года, основное его направление - привлечение инвестиций. Он занимается также сопровождением инвестиционных проектов. Например, у застройщика, не обязательно участника нашего проекта, появились проблемные вопросы по документации, оформлению земельных участков, непонятные ситуации по инженерным сетям. Они обращаются к нам. И мы безвозмездно, на основании заключаемого с нами меморандума, выносим данные вопросы на созданный по инициативе акима Шымкента Мурата Айтенова инвестиционный штаб. Этот штаб проходит еженедельно под председательством акима, куда мы готовим пул вопросов частных инвесторов для того, чтобы протокольно закрепить ответственных за исполнение. Вот вам функции нашего фронт-офиса для крупного бизнеса и предпринимателей. В данное время на сопровождении департамента находится проектов на сумму порядка 750 миллиардов тенге. Это и жилье, и производство, и многое другое.
Недавно созданный департамент «Шымкент Экспорт» занимается стимулированием внутреннего экспорта на казахстанском рынке, поддержкой наших производителей. Мы должны наладить товарооборот, поставки нашего товара в регионы Казахстана, чтобы внутренний казахстанский потребитель узнал нашу продукцию. В Шымкенте производится огромный спектр продукции, начиная от муки, текстиля и молочной продукции и заканчивая моторными маслами, насосами и трансформаторами. Наша задача - вывести местных товаропроизводителей на полки магазинов других регионов Казахстана. В акимате есть экспортный совет, где мы обсуждаем проекты, планы и перспективы. И наш департамент занимается всеми этими направлениями, проводит мониторинг и аналитику», - отмечает Р. Илимбаев.
Таким образом казахстанский потребитель должен узнать продукцию шымкентских производителей. Она должна попасть на полки не только других регионов Казахстана, но и в страны ближнего и дальнего зарубежья.
Спектр работы СПК Shymkent обширен. Практика показывает, что на данный момент структура корпорации очень важна и необходима городу. Без нее акимату будет сложно выполнять поставленные задачи и достигать определенные цели по социально-значимому развитию региона.