Ветхое жилье — проблема многих крупных городов. В Шымкенте эту проблему решает специальная программа реновации, которая дает жильцам старых домов шанс переехать в новые, комфортные квартиры. В этой статье автор постарался подробно рассказать о том, как устроен этот процесс, кто выступает гарантом и какие дома планируется снести в ближайшее время.
Наталья ХАЙКИНА
Сначала о самой программе
На официальном сайте АО «Социально-предпринимательская корпорация (СПК) «Shymkent» написано, что в соответствии с Концепцией развития жилищно-коммунальной инфраструктуры, утвержденной Постановлением Правительства Республики Казахстан в сентябре 2022 года и Постановлением акима города Шымкент в октябре 2024 года, утверждена Программа реновации жилого фонда города Шымкента. Ее цель — модернизация аварийных и ветхих жилых домов, улучшение условий проживания граждан, формирование современной городской среды.
При этом СПК «Shymkent» определено как уполномоченная организация, а ГУ «Управление строительства города Шымкент» выступает администратором Программы.
Программа предусматривает комплексную реновацию устаревших кварталов города путем сноса аварийного (ветхого) жилья и переселения граждан в новые благоустроенные квартиры в соответствии с законодательством Республики Казахстан. Конечно же, программа реновации направлена не только на обновление жилищного фонда, но и на преображение архитектурного облика города, развитие современной инженерной инфраструктуры и улучшение экологической обстановки в Шымкенте.
Благодаря реализации этой программы, ключи от новых квартир получили 22 жителя улицы Алимкулова, 8 семей с улицы Круговая 2/4. Активно ведется реновация микрорайона «Коксай» («Зеленая балка»). Согласно концепции обновления района уже переселены 68 семей из 7 домов. Все они получили квартиры в новом микрорайоне.
В данный момент под руководством акимата Шымкента и при полном финансировании со стороны инвестора, ведутся строительные работы по трем адресам: ул. Безделева, 72А и 111, ул. Толе би, 37 и ул. Елшибек батыра, 91 и 93.
В поисках инвестора
Понятно, что сначала жители Шымкента, те, чьи дома подпадали под программу реновации, отнеслись к ней с недоверием. Жительница Шымкента Марина Нигметова сначала наотрез отказалась от участия в программе, по ее словам, она и представить не могла, что отдаст кому-то свою квартиру, а потом несколько месяцев будет ждать, пока построят дом, в котором застройщик выделит ей новое жилье. Женщина банально боялась обмана.
«Рядом с нашим домом №93 был расположен еще более ветхий дом №91. Жить в нем уже не было никакой возможности. И жильцы решили продать дом целиком, так как никто, естественно, не стал бы покупать там квартиры или брали бы совсем за бесценок, — рассказывает Марина Георгиевна. – Вот отсюда и родилась идея о продаже дома, но не одним лотом, а чтобы жильцы договаривались о продаже индивидуально. Понятно, что такая попытка столкнулась с проблемой «индивидуальных цен» каждого собственника. Вот тогда и решили продавать дом целиком. Попытались найти покупателя самостоятельно, но первая же частная инициатива от застройщика была отклонена акиматом из-за допущенных юридических неточностей. Это, кстати, показало нам важную регулирующую и надзорную роль местных исполнительных органов. В итоге, именно акимат привлек надежного инвестора, специализирующегося на застройке небольших участков, который предложил выгодные условия не только соседскому дому, но и нашему».
О надзоре и гарантиях
Успех сделки основан на трехстороннем договоре между собственниками жилья, застройщиком (инвестором) и АО «СПК Shymkent». Документ индивидуально прописывает обязательства, включая передачу старой квартиры в активы застройщика и получение новой по конкретному адресу. В роли надзорного органа и гаранта выступила корпорация «Shymkent». Она же обеспечивает соблюдение застройщиком всех условий, прописанных в договоре. Это снимает часть рисков с собственников и повышает доверие к программе. СПК «Shymkent» активно выступает в роли оператора, размещая информацию об объектах реновации на своем сайте и проводя разъяснительную работу. Ключевым условием для начала реализации проекта является 100% согласие жильцов, что является защитным механизмом для собственников.
Кроме того, жильцы заключают нотариальное заверение — нотариально заверенный документ о передаче квартир в активы строительной компании при условии фиксации ее обязательств, что является максимальной юридической защитой для собственников.
Социальная ориентация
Надо отметить, что программа демонстрирует высокую степень социальной ориентированности и гибкости, удовлетворяя разнообразные потребности жильцов. Например, принцип равноценного обмена. Марина Нигметова, имевшая 2-комнатную квартиру, получит аналогичную по количеству комнат, но большую по площади, так как по программе реновации предоставляются не просто равнозначные квартиры, а квартиры с более просторными кухнями, прихожими и санузлами, что увеличивает общую площадь даже при прежнем количестве комнат. То есть новые квартиры проектируются с расчетом на современные стандарты.
«В рамках программы реновации у нас есть право докупить дополнительные квадратные метры, если кто-то, к примеру, захочет получить квартиру большей площади или с большим количеством комнат, чем им полагается по программе. При этом участники программы могут увеличить количество комнат, оплатив разницу в течение 2 лет. Это очень удобно и вполне доступно для многих семей», — говорит Марина Георгиевна.
Жильцы, передавшие свои квартиры инвестору могут либо получить денежную компенсацию (если дом находится в инвестиционно-привлекательном районе или это нежилые помещения), либо ждать, пока застройщик построит дом и выделит в нем квартиру. Во втором случае временное жилье (съемная квартира) оплачивается застройщиком с момента подписания нотариально заверенного договора. Более того, в договоре прописано, что оплата аренды будет продолжена, если строительство затянется, что является ключевой защитой от временных рисков.
«У нашего застройщика, согласно договору, срок сдачи — 1 квартал 2026 года. Как только мы нашли подходящую нам квартиру, инвестор оплатил ее аренду на полгода. Если сроки строительства по каким-то причинам затянутся, он оплатит нам дополнительные месяцы проживания в ней. Еще хочу добавить, что, когда мы выезжали из своих старых квартир, застройщик нам сказал, что мы можем забрать все необходимое – вплоть до оконных рам, кирпичей и так далее», — отметила Марина Нигметова.
Что сейчас
С 2024 года по сегодняшний день акимат города Шымкента совместно с АО «Социально-предпринимательская корпорация «Shymkent» обеспечили новыми квартирами жильцов 12 аварийных домов (134 квартиры). Кроме того, за счет частного инвестора снесены 5 ветхих домов (52 квартиры), на месте которых ведется строительство новых многоквартирных жилых домов. В целом, в рамках Программы 186 квартир из 17 ветхих домов уже заменены на новое жилье. На сегодняшний день продолжается переселение жителей из подлежащих сносу ветхих домов. Также ведется работа по привлечению инвесторов для строительства новых многоквартирных домов на месте снесенных зданий.
Для привлечения инвесторов на сайте spkshymkent.kz размещена информация об объектах реновации, доступных к участию. СПК «Shymkent» проводит активную работу по разъяснению условий инвестирования, в том числе с выездом по адресам возможной реновации. При наличии 100% согласия жильцов, возможно начало процедуры по реализации проекта в установленном порядке.
Таким образом реализация программы реновации демонстрирует эффективную модель государственно-частного партнерства, основанную на юридической защите собственников через трехсторонние договоры с участием СПК «Shymkent» как гаранта.
Планы до 2029 года
Управление строительства Шымкента представило предварительный перечень многоквартирных домов, которые в ближайшие годы будут демонтированы в рамках программы реновации. Согласно планам, с 2025 по 2029 годы под снос попадут 67 зданий, признанных устаревшими и требующими полной реконструкции. Перечень сформирован с учетом результатов технического обследования и градостроительных стратегий.
В него вошли дома по следующим адресам:
ул. Акназар хана: 37, 39, 39А, 41, 50, 50А, 56, 60
ул. Алдиярова: 64, 66, 68
ул. Быкова: 6, 7, 32
ул. Елшибек батыра: 6, 8, 10, 12, 79, 91, 93
ул. Желтоксан: 156
ул. Казанкап ақын: 1, 3, 1/4, 2/1
ул. Нурлыбаева: 1, 1А, 2, 3, 4, 5, 5А, 6, 7, 9, 10, 13, 14, 18, 20, 22
ул. 1 Мая: 14Б, 16А, 18, 20, 27
пр. Абая: 12, 18, 20, 22, 26
ул. Гагарина: 100, 112
ул. Жаркымбекова: 16, 20
ул. Кремлевская: 1, 3
ул. Калдаякова: 23, 23А, 27, 35
ул. Театральная: 20, 21, 26, 35
ул. Узбекская: 40А
ул. Токаева: 23
В СПК Шымкента уточнили, что опубликованный список отражает текущий объем жилья, требующего обновления, однако он не является окончательным. Перечень может корректироваться после дополнительной проверки технического состояния зданий и уточнения проектных решений.
